0712月

房地产企业“过冬十八法”

字体大小:TT发布日期: 2018-12-07    作者:宁夏中房   浏览次数: 0


(根据方陆董事长在广州房地产峰会上的演讲整理)

 

中国的房地产市场,一直存在一个周期性的“忽冷忽热”——好两年、赖三年,差不多每3-5年一个冷热交替的周期。
最近,市场上有关“拐点”来临、“冬季”将至的声音此起彼伏。作为一名征战30余年并至今身体健康的“老运动员”,我们宁夏中房总结了一套自己的应对策略,名曰“过冬十八法”。
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1、战略调整:由扩张型转向防守型。当下,企业饿死的少,撑死的多。冬季来临,企业投资尤其要冷静、克制。为此也许会丧失掉一些商机,但只要活着,商机永远存在。

2、多销快走,保持良好的现金流。在寒冬时期,现金流比利润重要。企业没有利润死不了,但没了现金流却会随时死去。

3、拓宽融资渠道,准备过冬“粮草”。努力打通一些原先没有尝试过的融资渠道,备战备荒。

4、谨慎拿地,减少土储,拿小而好地块,符合现金流高周转的地块。市场好时的土地储备,基本上按照满足公司3年开发用量准备,在冬季时期,就得照1-2年的土地储备考虑了。而且要拿小而好的地块,拿到手很快开发,并尽快去卖,让现金流快速回来。

5、减少重资产项目,争取更多轻资产项目。减少自己掏现金买地开发的重资产项目,通过合作争取更多的少投入的轻资产项目。

6、暂停或减缓其它各项投资计划与速度。市场不好的时候,那些不是特别重要的投资计划都要暂停或减缓。

7、把控节奏,缩短计划周期,提高应变能力。以前我们基本上是做年计划,进入了冬季,我们就得缩短为半年计划。如果市场形势非常不好的时候,我们就要做季度经营计划。缩短计划节奏,提高我们的应变能力。

8、制定“战时法则”,适当调整某些正常经济情况下的制度、流程,以适应经济危机情况下的企业特定经济行为。在市场寒冬,要制定 “战时法则”,要缩减程序、提高效率,特殊时期要有特殊策略。

9、优化产品与服务,努力做好优质差异化,提高竞争力。当市场恶化的时候,一般的企业都是打价格战,拼命降价格,使劲降成本,常常由此降低了产品与服务的品质。其实只有真正的好产品、好服务才能更好的抵抗各种风险。坚持去打价值战,而不要轻易去打价格战。

10、加大去库存力度。寒冬来临更要加大去库存指标的考核力度,该割肉割肉,态度要坚决。
 
11、严控成本,精细化管理。房地产行业的人平时花钱大手大脚惯了,成本精细化管控的空间还是很大的。

12、练好内功,强身健体。有一句话叫:买卖不好整柜台。市场好时,主要忙于抓经营了,无暇重视内部管理工作,借此市场低潮期,正好补课升级完善企业的内部管理。

13、改善组织管理结构,使其更精简、高效。要扁平化,加快决策程序,提高办事效率。

14、暂停招聘普通新员工,实施“换血计划”。什么叫 “换血计划”?就是淘汰一些弱者,补充一些优秀的人才进来。寒冬期很多房地产企业会裁员,有的中小企业甚至不再做房地产了,此时市场上的人才会相对宽松。正是补充人才的好时机。

15、应付账款的调整改变。过冬大家一块过,那些合作的供应商、施工单位要做我们的项目,就得重新谈判,可能就不是原来的付款节奏了,要适当延期付款。包括承兑汇票等手段,都可以用起来。也可以积极申请一些缓交税款的优惠政策等。

16、内部审计的工作重心由常规财务审计转换为项目效能、部门效率、费用成本审计。要一切围绕着“过冬”来调整、安排我们的工作,在内部审计工作上,也要向项目效能、部门效率、费用成本这些阶段性要点上倾斜。

17、加强全体员工的危机意识,营造上下同心、共渡难关的积极氛围。我们房地产行业大起大落,人们已有所麻痹。如果明年的冬季会很冷呢?我们还能不能熬得过去?内部的危机意识非常重要,要大家齐心协力,上下同欲者胜。

18、危中有机,确保安全的前提下,捕捉低价收购等商机。“危机”一定是危中有机,在过冬的时候,会有一些很好的商机出现,比如有些公司会用跳楼价处置资产等,如果具备能力且兼具安全,可以及时捕捉。

    以上就是我们宁夏中房的“过冬十八法”。其实过冬并不可怕,可怕的是你对过冬没有做好充分的准备,我一直恪守:“应对第一,预测第二”的原则。没有人是神仙,未来的市场形势没有谁能保证准确预测。所以我们先要把自己该做的事儿做好,该做的过冬准备做好。市场没有进入寒冬更好,我棉衣棉袄都在那搁着呢,如果寒冬真的来了,我也有一套充分的应对方案准备着。有一句话叫“过冬不冬眠”,过冬也要打起精神去积极地过冬。
 
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