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方陆:银川房价已触底 该出手时就出手

字体大小:TT发布日期: 2014-11-13    作者:宁夏中房   浏览次数: 86

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楼市虽有“冷热”,但关于“何时出手买房”这个话题却从未冷过。总有人在老方微博上@这个问题。老方接受《风格951》记者采访时对于何时买房、如何出手给出了详细的参考意见,以下是笔者据采访录音做的整理,与大家共享。

雷海燕据现场采访情况整理

风格:在银川买新房合适还是买二手房划算?
方陆:这个不能一概而论,要看个人的具体需求。二手房地理位置优越,配套齐全,交通便利,但是户型传统,而且房屋和园区设备相对老旧,维护维修多。新房子呢,户型好,住起来舒适度相对较高,但是周边配套可能需要时间去完善。所以各有利弊,购买的关键要素还是取决于个人需求。

风格:开发商的品牌重要吗?您觉得信誉良好的开发商每平米值得多付多少钱去购买?
方陆:品牌当然重要。买好品牌可能买贵但不会买错。如果一开始图便宜不仔细考察,后期在居住的过程中往往要花很大的成本去纠错,一旦选了那些房屋质量不过关、物业服务不到位的商家,就得总打口水仗,算总账是划不来的。
我觉得好的品牌开发商应该有5%-8%的溢价资本。因为选对了开发商,你就住得安心、舒心。否则,入住前你担心开发商的履约能力,入住后还要因为各种质量或服务问题劳神费力,不值得。


风格:最近很多开发商推出首付分期,你怎么看待这现象?
方陆:这其实就是一种营销手段。目前,房市已经从过去的供不应求过渡到供求相对平衡的状态,在这种情况下,开发商采取一些新的营销手段无可厚非。只是大家在购房的时候还是要注意商家的企业诚信,不要占小便宜吃大亏,因小失大。


风格:
有些开发商对店铺销售推出保证出租回报率的保证,这样的保证存在哪些隐形的风险?
方陆:凡是不依赖实体房屋销售的租金返还都是不合法的,他承诺给你一定空间的商铺,但你不知道具体位置就收钱,这是非法集资。而有实体房屋的也要注意风险防范,如果是期房,要防止开发商敛财跑路,或者一房多卖,比如既卖给你又已经抵押给了银行。如果是现房也要注意开发商的履约能力,比如他可能通过这种形式抬高房价,但后期真的能否有租金保障就得认真考察了。

风格:怎样建筑形式的楼盘是住起来比较舒适的?多层,小高层或者高层?楼层怎么选择?
方陆:一般来说是越低越好,但是越低价格也越高。至于居住环境比如室内空气质量,我觉得不同城市、不同季节、不同楼层都不一样,这个不绝对。没有什么科学依据确定哪个楼层一定就好,哪个一定就差,具体选什么样的房屋还是要根据自身的经济实力和偏好来决定。

风格:期房与现房各有哪些优势和弊端?
方陆:现房就是风险相对小一些,所见即所得。但价格相对较高,而且在房源的选择上空间较小。而期房价格相对较低,但客户如果不是很专业,直接从图纸上选房也有一定风险,可能被忽悠。房好房差主要取决于你所选的开发商是否可靠。


风格:房产税合理吗?银川未来会开征房产税吗?
方陆:目前开征房产税的难点在于土地的所有权不是业主的,房子虽然是你的,但毕竟有期限,所以关于房产税的质疑声不断。但房产税作为财产税的一种,在国外是资本利得税的一种,是调节贫富差距,以发展公共事业的一个有利工具,从长期来看这是大势所趋。


风格:限购政策跟限贷政策您怎么看?
方陆:限购政策是直接不让有需求的人买房,是明显的计划经济调控手段。但限贷偏市场手段,可以作为市场经济的金融手段来理解。


风格:过去跟现在房子的户型规划的变化?有怎样的创新户型是符合现代人居舒适性的?
方陆:总的来说,我们的住房从“有没有”到“大和小”再到如今的“好不好”是个不断进步的过程。户型的功能也在不断优化,比如门厅和玄关的出现,储物间、保姆间的出现,动静分离的功能区分,儿童房和卫生间的变化等等,再比如科技住宅和“大平层”的出现直接影响和改变着别墅人群以及广大客户的消费习惯,因为这种空间布局既方便在不同空间走动,也节地环保。而科技住宅直接实现了室内的恒温恒湿恒氧,在越来越注重健康的今天,是非常合适宜的选择。

风格:物业服务关系着生活品质跟二手房的增值潜力,消费者怎样去考虑开发商提供的物业服务。
方陆:在购房的过程中,对物业服务品质的考虑可能要占到两到三成。选品牌开发商和服务商无论是对居住体验还是今后的保值增值都非常重要,所以,大家一定要多方考量,既要“听其言”,又要“观其行”,还要看看大家对它的口碑和评价。同时要意识到,服务也是商品,需要买单。大家现在普遍觉得买房该花钱,但却不愿意多掏钱买个好的物业服务,这是不客观理性的。

风格:银川目前的房价存在泡沫吗?
方陆:银川房价是典型的“成本驱动型”,加上供求关系的深刻影响,全市7月均价仅5727元,北边的一些房源才四千多,这是市场的作用,并不是什么泡沫。因为竞争越来越激烈,大家都在血拼,只能通过让渡利润来快速回笼资金,从而确保自己企业的经营安全,所以当前是入市的大好时机,该出手时就出手。


风格:从银川的城市规划来看,哪个片区最具有升值潜力?
方陆:银川原来的格局是“东贫北贵,南空北实”。现在不一样了,现在是东西南北争奇斗艳、各有千秋。总得来说,北边保值好,西边特别是金凤区升值空间大。

乐家
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